Отношения между арендаторами и арендодателями складываются по-разному. И здесь можно выбирать: воспользоваться услугами брокера или самостоятельно заняться сдачей офисного помещения в аренду. Следует учесть, что существуют разные схемы выплаты комиссионных (оплаты услуг).

Если решите воспользоваться услугами риэлтора, то Вы как арендодатель должны выплатить ему вознаграждение в виде комиссионных. Размер оплаты вычисляется как некий процент от арендной платы. Но ни в коем случае нельзя забывать об особенностях рынка, ситуации, которая существует на момент оказания услуг, и конкуренции. Эти факторы в основном и влияют на процент, который получит брокер. Арендаторам также играет на руку большая конкуренция между брокерами.

Существуют разные системы оплаты услуг брокера. Вы можете оплатить половину комиссионных после заключения договора с арендатором и вторую часть – после получения первых платежей от съемщика. Иногда арендодатель может разрешить на некоторое время бесплатную аренду. В этом случае одну треть своего вознаграждения брокер получает при заключении договора аренды, следующую часть – после того, как арендатор сможет въехать в арендованный офис, и остальную сумму – одновременно с выплатой первых арендных платежей арендатором.

Удобным вариантом для крупных арендодателей является организация в составе собственной фирмы специального брокерского отдела. Конечно, в этом случае появляются дополнительные расходы, связанные с выплатой заработной платы. Но при сдаче в аренду помещений, используя услуги собственных риелторов, можно, наоборот, снизить затраты, поскольку штатные брокеры получают меньшие комиссионные или же просто зарплату. Безусловно, выбор между собственным брокерским отделом и сторонними риелторами зависит от ситуации на рынке недвижимости и возможностей владельца компании.

Ни для кого не секрет, что арендодатель и арендатор преследуют разные цели. И на этой почве часто возникает конфликт. Главная задача брокера – сглаживание острых углов, чтобы в результате все остались довольны.

В отношениях арендодателей и арендаторов существует множество нюансов, но главное –правильно выбрать стратегию аренды. Во-первых, следует решить вопрос арендных платежей, и от каких нюансов будет зависеть их размер. В нашей стране чаще всего используют «чистую плату», которая бывает трех разновидностей, причем на разных рынках трактоваться эти виды могут по-разному:

Простая арендная плата = арендная плата + часть операционных расходов на содержание здания (коммунальные платежи).

Двойная чистая арендная плата = простая арендная плата + расходы на текущий ремонт и обслуживание арендованной площади.

Тройная чистая арендная плата = все операционные расходы + оплата капремонта.

Выбор одного из вариантов чистой арендной платы дает возможность арендодателю в большей или меньшей мере переложить часть своих обязанностей на плечи арендатора.

Есть, конечно, и другие виды арендной платы. Один из них − все включено, при котором арендодатель отвечает за все операционные расходы, получая при этом от арендатора фиксированную сумму арендных платежей.

Возможен вариант арендной платы с переделом расходов, при котором стороны делят расходы между собой. То есть арендодатель выделяет некую оговоренную сумму на содержание помещения, а арендатор платит за любые расходы сверх выплаченной владельцем суммы.

Существует также схема, в которой арендатор несет ответственность только за расходы, на которые влияет повышение тарифов на коммунальные услуги.

Чтобы узнать общий размер аренды, нужно умножить ставку арендной платы на площадь сдаваемых в аренду помещений. К тому же арендаторы часто платят за часть помещений общего пользования. Им знаком термин «коэффициент полезной площади». Поэтому арендодателям обязательно нужно рассчитать соотношение арендуемой площади к полезной.

Но, как правило, альтернативными вариантами вычисления арендной платы в нашей стране пользуются редко.

Перед тем, как заключить договор, стороны ведут длительные переговоры, в которых важная роль отводится брокерам, ведь именно от уровня их профессионализма и опыта зависит исход дела. Договор аренды включает условия, на которых стороны согласны строить свои дальнейшие отношения. Большинством арендодателей, занимающихся сдачей площадей под офисы, предусмотрена стандартная форма договора. Но и у коммерческих арендаторов тоже есть свои формы договоров. Поэтому часто возникает вопрос, какую форму выбрать. Основным пунктом любого договора аренды является размер арендной платы. Профессиональные арендодатели или брокеры начинают переговоры еще тогда, когда объект аренды находится на стадии строительства или − лучший вариант – на стадии проектирования. Первые арендаторы часто остаются в выигрыше, поскольку для них предусмотрены более низкие размеры арендных ставок, а иногда выпадает шанс стать владельцем некоторой площади. Следует детально изучить потребности арендатора, после чего выбрать правильную тактику ведения переговоров.